Những lưu ý cần biết trong mua bán chung cư tái định cư

Mặc dù tiềm ẩn một số rủi ro nhất định nhưng chung cư tái định cư vẫn được nhiều người lựa chọn bởi nó có giá thành rẻ. Bài viết hôm nay chúng tôi sẽ mang đến cho các bạn những thông tin cơ bản cần lưu ý trong việc mua bán chung cư tái định cư mà bạn cần phải biết. Chúng ta hãy cùng theo dõi nhé.

Chung cư tái định cư là gì?

Chung cư tái định cư là nhà ở được Nhà nước xây dựng dành cho những người dân đã định cư ở những chung cư trước đó và bị Nhà nước thu hồi bởi quá cũ hoặc nằm trong diện quy hoạch lại.

Do đó nhà ở chung cư tái định cư không phải hộ gia đình hay cá nhân nào cũng được cấp. Nhà ở này chỉ dành cho những trường hợp các hộ gia đình, cá nhân có nhà hoặc đất nằm trong diện giải phóng mặt bằng, bị giải tỏa nhà đất thì mới được ưu tiên để mua một căn hộ chung cư nhằm ổn định cuộc sống. Theo đó những gia đình nào không có nhu cầu mua nhà tái định cư thì họ sẽ bán lại cho người khác có nhu cầu ở.

Ưu và nhược điểm khi mua nhà chung cư tái định cư

Mua nhà chung cư tái định cư với giá rẻ, tiết kiệm được chi phí cho người dân. Tuy nhiên nó cũng tồn tại nhiều nhược điểm và rủi ro nhất định. Chúng ta hãy cùng tìm hiểu về ưu và nhược điểm trước khi đưa ra quyết định nhé.

Ưu điểm mua nhà chung cư tái định cư

Giá bán nhà ở tái định cư thường sẽ có mức giá thấp hơn so với mặt bằng chung của các dự án khác, chỉ giao động với giá từ 200 – 600 triệu đồng, thấp hơn khoảng 20 – 30% so với những dự án chung cư tương tự.

Phần lớn những dự án nhà chung cư tái định cư đều được áp dụng tiến độ thanh toán trả góp. Chỉ cần đóng tiền đợt đầu là đã có thể nhận được nhà và người mua nhà sẽ được hỗ trợ vay với lãi suất thấp, chỉ khoảng tầm 5%/tháng. Ngoài ra nếu như nhà tái định cư có thể đáp ứng đủ 4 điều kiện sau thì người dân cũng có thể thế chấp vay vốn giống như những sản phẩm bất động sản khác. Cụ thể như:

+ Có giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật, chỉ trừ khi thuộc vào các trường hợp không bắt buộc phải có giấy chứng nhận.

+ Không thuộc vào diện đang có những tranh chấp, khiếu kiện hay khiếu nại về quyền sử dụng đất và đang trong thời hạn sở hữu nhà đối với những đối tượng sở hữu nhà có thời hạn.

+ Không bị kê biên nhằm thi hành án hay chấp hành các quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Không thuộc vào diện đã có quyết định thu hồi đất hoặc có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của các cơ quan có thẩm quyền.

Các chi phí dịch vụ tại chung cư tái định cư khá rẻ hơn so với chi phí dịch vụ tại những dự án chung cư bình thường. Mật độ dân cư thấp, mỗi khu chung cư tái định cư thường có từ 12 – 15 tầng, mỗi tầng tầm 8 – 10 căn hộ. Đây được xem là một lợi thế và đặc biệt là những gia đình có nhiều thế hệ nếu muốn có một không gian sống được yên tĩnh và riêng tư. Về hạ tầng kỹ thuật tại đây cũng ít khi xảy ra tình trạng quá tải do tần suất vận hành không quá lớn.

Nhược điểm khi mua nhà chung cư tái định cư

Nhắc đến nhà tái định cư thường sẽ đi kèm với tiêu chuẩn chất lượng không cao và nó thường sẽ thiếu các tiện tich như ở các căn hộ thương mại. Trên thực tế, những bản hợp đồng mua bán nhà chung cư tái định cư thường chỉ có hợp đồng ủy quyền định đoạt và thường không có sổ đỏ. Do đó nó sẽ gây ra một số rủi ro nhất định đối với người mua chung cư tái định cư. Chẳng hạn như:

Bên bán có thể sẽ lật mặt người mua để có thể đòi lại nhà và người chịu thiệt thòi nhất trong giao dịch này chính là người mua.

Nếu như trong quãng thời gian từ thời điểm hai bên ký kết hợp đồng mua ủy quyền cho đến thời điểm căn nhà tái định cư đó đã được cấp sổ đỏ mà một trong hai bên xảy ra một số vấn đề như bên ủy quyền mất vì nguyên nhân già yếu hay bị tai nạn thì hợp đồng ủy quyền đã được ký trước đó sẽ xem như bị hết hiệu lực.

Nếu bạn mua nhà chung cư tái định cư từ một đơn vị hay một cá nhân trung gian nào thì nó cũng có thể tiềm ẩn những rủi ro nhất định. Như việc tìm đúng người nhận suất tái định cư là rất khó khăn và có trường hợp sẽ không thể tìm ra được người chủ đầu tiền để có thể hoàn tất được về các thủ tục giấy tờ pháp lý cần thiết trong mua bán chung cư tái định cư.

Giấy tờ mua bán nhà tái định cư cần thiết

Trong giao dịch mua bán nhà tái định cư cần rất nhiều loại giấy tờ khác nhau mà người mua cần phải lưu ý để đảm bảo quyền lợi của mình.

+ Ban đầu hộ gia đình hay cá nhân được phân suất mua nhà tái định cư sẽ được ghi nhận vào dự thảo phương án bồi thường giải phóng mặt bằng. Đối với loại dự thảo này có thể có một hay nhiều bản khác nhau. Tuy nhiên đối với loại giấy tờ này thì không cần thiết trong mua bán nhà tái định cư, nếu bạn có cũng được hay không có cũng không quan trọng.

+ Giấy tờ phương án bồi thường giải phóng mặt bằng chính thức. Trên loại giấy tờ này có con dấu và chữ ký của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

+ Về đơn giá bán nhà tái định cư sẽ do Sở xây dựng phê duyệt. Trong đó nó sẽ có giấy tờ cần thiết như:

Phiếu bốc thăm nhà tái định cư. Loại phiếu này sẽ được cấp sau khi đã bốc thăm và xác định số nhà hay số phòng.

+ Quyết định bán nhà của Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt. Đây được xem là một trong những loại giấy tờ quan trọng nhất trong giao dịch mua bán nhà tái định cư.

+ Hợp đồng mua bán nhà giữa các hộ gia đình cá nhân được phân nhà tái định cư đối với công ty quản lý nhà hoặc xí nghiệm quản lý nhà. Hợp đồng này cũng rất quan trọng.

+ Các phiếu thu tiền do phía Công ty quản lý nhà hoặc xí nghiệm quản lý nhà cấp.

Thủ tục mua bán căn hộ tái định cư

Đối với các căn hộ tái định cư thì theo quy định hiện hành, người được quyền mua căn hộ tái định cư được chuyển nhượng quyền mua căn hộ này hoặc chuyển nhượng căn hộ khi chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu.

Như thực tế chúng ta có thể dễ dàng thấy, người được quyền mua căn hộ tái định cư sẽ dùng hình thức ủy quyền để có thể chuyển nhượng lại quyền mua căn hộ của mình. Đối với hình thực ủy quyền không phải là một hình thức mua bán nhà theo luật định. Thông qua việc ủy quyền, người mua sẽ thay mặt cho người được ủy quyền mua căn hộ và liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư để có thể nộp tiền và xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sẽ không được cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu căn hộ. Bởi vì chủ quyền căn hộ được được cấp cho người được quyền mua căn hộ tái định cư.

Đối với trường hợp mua căn hộ tái định cư thì việc chuyển quyền sở hữu căn hộ cho người nhà của bạn có thể sẽ được thực hiện như sau:

+ Sau khi đã được cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu căn hộ thì bên bán, tức là người được ủy quyền mua căn hộ tái định cư sẽ được ủy quyền bán căn hộ lại cho người có nhu cầu mua. Để có thể thực hiện việc chuyển quyền sở hữu căn hộ cho người mua thì sẽ trực tiếp ký kết hợp đồng mua bán với bên bán.

Việc mua bán này cần phải có chứng nhận có công chứng hoặc chứng thực từ phía Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại khu đô thị hay chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã đối với nhà ở tại khu vực nông thôn.

+ Bạn cũng có thể chuyển quyền sở hữu căn hộ cho người khác trong trường hợp bạn trực tiếp bạn ký kết hợp đồng mua bán với bên bán theo các thủ tục mua bán căn hộ tái định cư và đã được cấp chủ quyền đối với căn hộ. Đối với trường hợp này cần phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển quyền sở hữu căn hộ cho người khác theo hình thức chuyển nhượng với mức thuế suất là 25% trên lợi nhuận thu được từ việc chuyển nhượng.

Đối với trường hợp không thể xác định được giá vốn hay các chi phí có liên quan thì sẽ áp dụng thuế suất là 2% trên giá chuyển nhượng. Tuy nhiên bạn cũng có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân trong các trường hợp như sau:

+ Căn hộ được chuyển nhượng là nhà hay đất duy nhất mà bạn có.

+ Việc chuyển nhượng này được thực hiện dựa trên mối quan hệ vợ với chồng, cha đe, mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi, cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể, ông bà nội với cháu nội, ông bà ngoại với cháu ngoại, anh chị em ruột với nhau.

+ Bạn cũng có thể thay mặt cho phía chủ hộ đề có thể ký kết hợp động mua bán nhà với người ủy quyền. Tuy nhiên với hình thức ủy quyền thì bạn sẽ không phải là chủ sở hữu mà chỉ là thay mặt cho chủ sở hữu để có thể thực hiện giao dịch mua bán.

Thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở chung cư tái định cư

Đối với người mua nhà ở chung cư tái định cư là cá nhân, hộ gia đình thì thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà sẽ được thực hiện theo những bước sau:

Trình tự thực hiện

Được thực hiện qua các bước:

Bước 1: Tổ chức hay đơn vị đã được Nhà nước giao nhiệm vụ bán nhà tái định cư hay các hộ gia đình cá nhân người mua nhà tái định cư sẽ nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc vào văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Bộ phận một cửa sẽ tiếp nhận và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ, tiếp nhận hồ sơ và trả phiếu nhận và hẹn trả kết quả giải quyết.

Bước 3: Phía văn phòng đăng ký đất đai sẽ có trách nhiệm thẩm định về hồ sơ:

+ Đối với trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì cần phải gửi thông báo cho người mua nhà tái định cư hoặc đơn vị bán nhà để có thể thông báo cho người mua được biết. Thời hạn để thực hiện là không quá 7 ngày làm việc, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ.

+ Đối với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì sẽ gửi hồ sơ kèm tờ trình, dự thảo quyết định cấp giấy chứng nhận và trình cho sở tài nguyên và môi trường cấp giấy chứng nhận. Thời gian để thực hiện sẽ không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ.

Bước 4: Sở tài nguyên và môi trường sẽ xem xét, ký quyết định cấp giấy chứng nhận trong thời hạn 3 ngày làm việc.

Bước 5: Sau khi sở Tài nguyên và Môi trường đã ký giấy chứng nhận thì văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi số liệu địa chính, tài sản gắn liền với đất tới cho Chi cục Thuế để có thể xác định được nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp phải xác định nghĩa vụ tài chính. Thời gian thực hiện sẽ không quá 2 ngày.

Bước 6: Sau khi đã nhận được phiếu gửi số liệu địa chính và tài sản gắn liền với đất thì phía Chi cục Thuế cần phải có trách nhiệm xác định về nghĩa vụ tài chính để gửi lại cho văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội. Thời hạn không quá 2 ngày làm việc. Sau đó sẽ thông báo cho phía người mua nhà tái định cư hoặc đơn vị bán nhà tái định cư để có thể thông báo cho người mua về nghĩa vụ tài chính.

Bước 7: Sau khi phía người mua nhà tái định cư đã nộp đầy đủ những chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của người đề nghị cấp giấy chứng nhận thì văn phòng đăng ký đất đai cần phải có trách nhiệm:

+ Vào sổ cấp giấy chứng nhận, sao giấy chứng nhận để thực hiện lưu.

+ Thu lệ phí cấp giấy chứng nhận, thu giấy tờ gốc về đất, tài sản gắn liền với đất.

+ Trao quyết định về cấp giấy chứng nhận.

+ Xác nhận về thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp cho đơn vị bán nhà tái định cư.

Đối với những trường hợp làm mất giấy tờ gốc về đất, tài sản gắn liền với đất thì yêu cầu phải có giấy cam kết của người đề nghị được cấp giấy chứng nhận và giấy xác nhận của đơn vị đã được Nhà nước giao nhiệm vụ bán nhà tái định cư về việc mua bán và bên mua cần phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với bên bán.

Về thành phần hồ sơ

Bao gồm có những loại giấy tờ như sau:

+ Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận.

+ Quyết định phê duyệt về quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 và giấy phép xây dựng ( nếu có ).

+ Giấy chứng nhận hay quyết định giao, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền. Giấy chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của dự án phát triển nhà ở. Loại giấy tờ này là bản sao và có chứng thực.

+ Sơ đồ nhà, đất đã được xây dựng là bản vẽ bằng hoàn công hay bản vẽ thiết kế mặt bằng với kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phải phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký. Danh sách các căn hộ hay công trình xây dựng để bán. Đối với trường hợp nhà chung cư cần phải có sơ đồ thể hiện phạm vi phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng hay từng căn hộ.

+ Bản chính hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, các công trình theo quy định của pháp luật.

+ Bản sao có chứng thực biên bản bàn giao đất, nhà hay các công trình xây dựng.

Thời hạn giải quyết hồ sơ sẽ không quá 30 ngày làm việc. Trong đó không kể thời gian sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định.

Những lưu ý khi mua chung cư tái định cư

Theo như quy định hiện nay, nhà chung cư tái định cư hoàn toàn vẫn có thể được thực hiện các giao dịch mua bán và chuyển nhượng khi được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên ngày nay thực trạng mua bán nhà chung cư tái định cư chưa có sổ đỏ diễn ra cũng khá phổ biến thông qua hình thực hợp đồng ủy quyền những căn hộ tái định cư. Điều này sẽ khiến cho người mua rất dễ sập bẫy nếu như không biết cách mua. Để tránh mất tiền oan khi mua nhà chung cư tái định cư thì người mua nên lưu ý một số vấn đề sau đây:

+ Khi mua nhà chung cư tái định cư nếu chưa có sổ đỏ chính thức mà mua thông qua hợp đồng ủy quyền thì người mua cần phải đàm phán và thêm vào các điều khoản ràng buộc có trong hợp đồng.

+ Đối với những trường hợp mua bán nhà chung cư tái định cư chỉ căn cứ vào giấy sang nhượng hay giấy ủy quyền viết tay thì đều sẽ không được pháp luật công nhận.

+ Những người mua nhà chung cư tái định cư cần phải tìm hiểu thật kỹ về các tiêu chuẩn, quy định, chất lượng, vị trí và những quyền hạn chuyển nhượng trong mua nhà chung cư tái định cư cho những đối tượng không thuộc vào diện mua loại hình thức nhà ở này.

+ Trong quá trình mua nhà chung cư tái định cư thì người mua cần phải lập hợp đồng mua bán nhà bằng văn bản quyền sử dụng đất hay nhà ở dù chưa được công chứng song song cùng với hợp đồng ủy quyền.

+ Đối với hợp đồng mua bán nhà cần phải nêu rõ yếu tố định đoạt trong trường hợp nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất mang tên bên bán. Lúc này bên mua sẽ được toàn quyền định đoạt căn hộ trên theo như đúng quy định của pháp luật khi tham gia vào các giao dịch mua nhà chung cư tái định cư.

Có nên mua chung cư tái định cư hay không?

Mua chung cư tái định cư cũng giống mua bán các loại nhà đất phổ biến khác. Để có thể thực hiện được giao dịch mua bán thì bạn cần phải thận trọng với các loại giấy tờ nhà đất giả. Hiện nay cho thấy trên thị trường nhà đất tái định cư xuất hiện rất nhiều trường hợp mua đi bán lại nhà tái định cư chưa được cấp sổ đỏ. Những đối tượng này thường sẽ lách luật bằng hình thức sử dụng hợp đồng ủy quyền trong giao dịch nhà tái định cư.

Về nội dung hợp đồng ủy quyền sẽ được nêu rõ nếu như bên được ủy quyền tức là bên mua nhân danh sẽ thay mặt cho bên ủy quyền, tức bên bán thực hiện các công việc đối với nhà tái định cư đó. Xét về bản chất thì việc ủy quyền này là bên mua làm hộ những công việc có liên quan tới căn nhà chung cư cho bên bán, trong khi đó căn nhà tái định cư vẫn thuộc về quyền sở hữu của bên bán.

Hiện nay có rất nhiều công trình chung cư tái định cư mới được đưa vào khai thác và sử dụng. Tuy nhiên tình trạng xuống cấp nhanh chóng đã gây ra những ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống của người dân. Một số biểu hiện của sự xuống cấp có thể thấy như vật liệu hoàn thiện xuống cấp nhanh chóng, nhà vệ sinh hay tường ngoài nhà thấm dột, thang máy bị hư hỏng, hệ thống phòng cháy chữa cháy không được đảm bảo... Bên cạnh đó cũng có một số dự án chung cư tái định cư chất lượng tốt nhằm đáp ứng được nhu cầu của người mua.

Như vậy thông qua những nội dung trên chắc hẳn đã giúp bạn có câu trả lời cho câu hỏi có nên mua chung cư tái định cư không. Trước khi lựa chọn mua chung cư tái định cư thì người mua cần phải xem xét thật kỹ và tìm hiểu về dự án để có thể hạn chế tối đa được những rủi ro có thể xảy ra.

Kinh nghiệm mua chung cư tái định cư

Khi mua chung cư tái định cư bạn cần nắm được một số kinh nghiệm dưới đây để tránh bị mất tiền oan và đảm bảo quyền lợi cho bản thân.

+ Đối với trường hợp căn hộ tái định cư chưa có sổ đỏ

Trong trường hợp này cần thành lập hợp đồng ủy quyền. Tức là người được đền bù ủy quyền cho người mua tại văn phòng công chứng để người mua thực hiện các quyền sau:

- Quyền cầm hết các loại giấy tờ gốc và có liên quan tới căn hộ, nhà ở đó để có thể làm sổ đỏ.

- Có quyền bán lại, chuyển nhượng hoặc tặng, cho căn hộ.

Với hợp đồng ủy quyền có thể xảy ra một số rủi ro lớn nhất như 1 trong 2 bên sẽ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và hợp đồng sẽ trở nên vô giá trị.

+ Đối với trường hợp đã làm xong sổ đỏ thì người có tên trong sổ cần phải công chứng để cùng với người mua làm hợp đồng mua bán rồi mới được sang tên sổ đỏ.

+ Người mua nên bớt lại số tiền nhà để có thể tạo ràng buộc và thúc giục cho người bán cần phải sang tên cho mình mà không đòi thêm khoản phí nào. Trường hợp mua chung cư tái định cư của người đã mua lại thì cần thực hiện thủ tục với người khác. Tuy nhiên đây lại là một thủ tục khá khó khăn. Vì vậy chỉ nên mua từ người đứng tên hợp đồng đầu tiên.

Trên đây là những thông tin có liên quan tới chung cư tái định cư mà chúng tôi muốn chia sẻ đến với các bạn. Hy vọng rằng sau bài viết này sẽ mang đến những thông tin hữu ích nhất giúp cho bạn có thể đưa ra những quyết định phù hợp cho giao dịch mua bán chung cư tái định cư. Chúc các bạn thực hiện các giao dịch mua bán thành công nhất.

Xem thêm:

• Giải đáp thắc mắc đất tái định cư có được tách sổ đỏ không?
• Hướng dẫn cách làm sổ đỏ đất tái định cư
• Giải đáp thắc mắc có nên đầu tư đất tái định cư