7 điều về đất tái định cư nhất định phải biết

Sau khi nhà nước thu hồi đất, những người sử dụng đất có đủ điều kiện bồi thường thì sẽ được bồi thường. Tuy nhiên không phải ai cũng nhận được hỗ trợ đất tái định cư và việc mua đất tái định cư hiện đang là vấn đề được nhiều người quan tâm. Để tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này mời các bạn theo dõi ngay bài viết dưới đây của chúng tôi.

Đất tái định cư là gì?

Nhiều người thường đặt ra câu hỏi đất ở tái định cư là gì? Theo như quy định được ban hành trong bộ Luật Đất đai năm 2013 thì đất tái định cư chính là đất do nhà nước cấp để bồi thường thu hồi đất và hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất nhằm giúp ổn định cuộc sống. Do đó nếu xét về mặt pháp lý thì đất tái định cư chính là đất có đủ quyền sở hữu và được cấp cho chủ sở hữu mới.

Vì đất tái định cư đã được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất nên đối với người thừa hưởng cũng sẽ có những quyền sử dụng đất hợp pháp như các loại đất thông thường khác.

Theo quy định tại Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP thì các trường hợp được hỗ trợ tái định cư khi bị nhà nước thu hồi đất, cụ thể là:

+ Các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài và đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất. Trường hợp này có đầy đủ sổ đỏ hoặc đủ điều kiện được cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp thì sẽ được bồi thường bằng đất hoặc nhà ở tái định cư nếu như đáp ứng đủ được 2 điều kiện như sau:

- Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo như đúng quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

- Bị thu hồi không còn đất ở, nhà nào khác trong địa bàn, khu vực nơi mà có đất ở bị thu hồi.

Nếu như các hộ gia đình, cá nhân hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thì sẽ được Nhà nước bồi thường bằng tiền.

+ Trường hợp có nhiều hộ gia đình cùng có chung quyền sử dụng đến của 1 thửa đất ở thu hồi thì phía Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần phải căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư cũng như căn cứ về tình hình thực tế tại địa phương để quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư phù hợp cho từng hộ gia đình.

+ Các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất ở nếu nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng các công trình công động có hành lang bảo vệ an toàn và phải di chuyển đi nơi khác ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn của xã, phường, thị trấn nơi mà có đất trong hành lang an toàn thì sẽ được bố trí cho khu tái định cư.

+ Thu hồi đất ở đối với khu vực bị ô nhiễm môi trường và có những nguy cơ đe doạn tới tính mạng của con người, đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún và bị ảnh hưởng bởi các hiện tượng thiên nhiên và đe dọa tới tính mạng của con người. Các hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp này có thể sẽ được hỗ trợ tái định cư dưới hình thức là nhà ở hoặc là đất ở...

Khu tái định cư là gì?

Khu tái định cư chính là tập trung của các khu vực đất định cư mà nhà nước bồi thường cho người dân sau khi thu hồi đất nhằm ổn định về cuộc sống.

Khu tái định cư với quy mô rộng và là nơi cho các hộ dân di dời sau khi bị thu hồi đất đến ở và sinh sống. Tại đây các công trình công cộng như trường học, trạm y tế, chợ hay các trung tâm văn hóa cũng được xây dựng nhằm đảm bảo đáp ứng đầy đủ nhu cầu của người dân sinh sống.

Có nên mua đất tái định cư không?

Vấn đề có nên đầu tư đất tái định cư không đang được rất nhiều người quan tâm. Để có thể trả lời cho câu hỏi này chúng ta hãy cùng theo dõi tiếp nội dung dưới đây nhé.

Thực trạng về chuyển nhượng đất tái định cư chưa có sổ đỏ

Mặc dù đối với chủ sở hữu của đất tái định cư đã có đầy đủ những thẩm quyền như sử dụng đất bình thường. Tuy nhiên đối với đất tái định cư nếu chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các giao dịch chuyển nhượng diễn ra còn tồn tại khá nhiều rủi ro cho người mua.

Thông thường để có thể thực hiện các giao dịch chuyển nhượng thì cả hai bên cần phải thực hiện các giao dịch khá là lòng vòng. Hai bên sẽ cùng thực hiện cam kết thông qua hai loại hợp đồng đó chính là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng ủy quyền.

Đối với loại hợp đồng này cũng thể hiện đầy đủ những nội dung theo đúng quy định của pháp luật nhưng sẽ chưa có những nội dung có liên quan tới số thửa, tờ bản đồ, sổ giấy, số vào sổ, ngày cấp hay nơi cấp của giấy chứng nhận.

Để có thể hợp pháp hóa mọi giao dịch chuyển nhượng này thì hai bên cần lập thêm Hợp đồng ủy quyền. Theo như loại hợp đồng này thì bên chuyển nhượng sẽ tiến hành ủy quyền đối với bên nhận chuyển nhượng, đồng thời sẽ được phép thay mặt cho bên chuyển nhượng quyết định về toàn bộ những vấn đề có liên quan tới suất tái định cư. Chẳng hạn như là bốc thăm, nhận các quyết định về giao nền, nộp tiền sử dụng đất, nhận nền ngoài thục địa, làm các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, chiếm hữu, chiếm đoạt các suất tái định cư, quản lý và sử dụng, hay kể cả là ủy quyền lại cho người khác. Loại hợp đồng này cũng sẽ được công chứng và chứng thực theo đúng như quy định của pháp luật.

Sau khi đã tiến hành hoàn tất các giao dịch chuyển nhượng bằng Hợp đồng ủy quyền thì bên nhận chuyển nhượng cũng cần phải tiến hành thanh toán 90 – 95% hoặc toàn bộ giá trị của suất tái định cư cho người bán.

Nếu trong trường hợp chưa thanh toán hết thì số tiền còn lại sẽ được thanh toán khi bên nhận chuyển nhượng đã có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã hoàn tất vào quá trình công chứng, chứng thực các hợp đồng chuyển nhượng.

Những rủi ro khi mua đất tái định cư chưa có sổ đỏ

Đối với những suất đất tái định cư chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ còn tồn tại nhiều rủi ro. Chẳng hạn như:

+ Hợp đồng ủy quyền bị vô hiệu hóa

Hợp đồng ủy quyền được xác lập dựa trên cơ sở nhằm che giấu về các giao dịch chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở. Do đó nếu như bên chuyển nhượng cố tình thay đổi ý kiến và không muốn chuyển nhượng đất vì một số lý do như giá đất tằng, ... thì họ có thể yêu cầu bên phía Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng ủy quyền.

Theo như quy định của Bộ luật Dân sự thì đối với trường hợp hợp đồng bị vô hiệu, các giao dịch giữa hai bên sẽ bị trả về tình trạng ban đầu. Do đó người nhận chuyển nhượng chỉ có thể nhận lại số tiền đã đưa cho bên chuyển nhượng và không được nhận lãi về. Đối với trường hợp nếu như bên chuyển nhượng đã sử dụng hết số tiền đó và không còn tài sản gì để thi hành án thì việc nhận lại số tiền đó cũng là một vấn đề khó khăn.

+ Bên chuyển nhượng đơn phương chấm dứt hợp đồng

Hợp đồng chuyển nhượng đều được cả hai bên ký và chứng thực. Tuy nhiên trong trường hợp này, do các hợp đồng ủy quyền là loại hợp đồng không có thù lao nên bên ủy quyền sẽ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào họ muốn, miễn là báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý.

Nếu bên ủy quyền đã đơn phương chấm dứt hợp đồng thì các bên có thể sẽ xảy ra tranh chấp và khởi kiện ra tòa án để yêu cầu phân xử. Kết quả, tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng ủy quyền vô hiệu do lí do trên. Điều này người bị chịu thiệt hại không phải ai khác mà chính là bên nhận ủy quyền.

+ Bên mua khó có thể nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đây là một trong những rủi ro thường xuyên xảy ra đối với việc mua đất tái định cư. Bởi pháp luật hiện vẫn không thừa nhận đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận. Do đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các suất tái định cư là đất ở chỉ được cấp cho người được bố trí tái định cư.

Trên thực tế những suất tái định cư này không phải chỉ chuyển nhượng cho 1 người mà nó còn qua rất nhiều người trung gian và đây thường là những người không quen biết nhau. Do đó người nhận chuyển nhượng cuối cùng sẽ gặp khó khăn trong việc tìm ra chủ chuyển nhượng gốc để có thể làm các thủ tục sang tên theo đúng quy định của pháp luật.

Đối với trường hợp người nhận chuyển nhượng đã tìm được người chủ chuyển nhượng gốc thì thường sẽ bị họ gây khó dễ và họ sẽ yêu cầu thêm những mức chi phí thì mới chịu làm các thủ tục sang tên và chứng thực.

+ Khó chuyển nhượng cho người khác

Nếu như bạn nhận chuyển nhượng một suất tái định cư mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc chuyển nhượng cho người khác là rất khó khăn.

Đồng thời người nhận chuyển nhượng từ bạn cũng có thể sẽ hiểu rõ được bản chất và cảm thấy e ngại về các rủi ro xảy ra trong giao dịch.

+ Gặp phải bên chuyển nhượng không uy tín

Một rủi ro lớn nhất có thể xảy ra đối với người nhận chuyển nhượng đó chính là gặp phải các chiêu trò lừa đảo của người chuyển nhượng khi người chuyển nhượng thực hiện cùng lúc giao dịch với nhiều người khác.

Mua đất tái định cư có sổ đỏ

Đối với trường hợp này thì bạn có thể hoàn toàn yên tâm khi tham gia vào các giao dịch mua bán đất. Bởi đối với những suất đất đã được cấp sổ đỏ thì chủ sở hữu của khu đất tái định cư cũng có quyền sử dụng đất hợp pháp như những loại đất khác. Đối với trường hợp đất tái định cư có sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể tách sổ, sang tên, chuyển nhượng hoặc thế chấp, bán nhà đất hay những hoạt động khác.

Như vậy chúng ta có thể thấy được việc nên mua đất tái định cư hay không còn phụ thuộc vào tình trạng của đất đã được cấp sổ đỏ hay là chưa. Đối với trường hợp đã được cấp sổ đỏ thì bạn có thể hoàn toàn yên tâm mua bán. Tuy nhiên trong trường hợp đất tái định cư chưa được cấp sổ đỏ thì bạn cần phải tìm hiểu thật kỹ và cân nhắc kỹ lưỡng trước mọi giao dịch để tránh xảy ra các rủi ro đáng tiếc.

Lưu ý khi mua đất tái định cư bạn nên biết

Thông thường đối với những mảnh đất, ngôi nhà khi chuẩn bị có hiệu lệnh thu hồi hay giải phóng mặt bằng thì người bán sẽ tìm mọi cách để có thể bán suất đất tái định cư đi. Tuy nhiên việc hoàn tất những thủ tục mua bán nhà đất là không thể. Do đó mọi giao dịch chỉ là được thỏa thuận ngầm và nó tiềm ẩn các nguy cơ rủi ro có thể xảy ra đối với hai bên.

Cái gì cũng có hai mặt của nó. Khi bạn mua đất tái định cư giá rẻ, thậm chí chỉ có giá trị bằng 10% giá trị của căn nhà. Tuy nhiên rủi ro mà nó mang lại thì thường sẽ rất lớn.

Một lưu ý nữa mà người mua đất tái định cư cần phải biết là mua bán đất tái định cư không nên thực hiện các giao dịch bằng giấy tờ viết tay. Bởi theo pháp luật thì loại giấy tờ viết tay không hợp pháp. Nếu như trong trường hợp xảy ra rủi ro thì chính bạn sẽ là người chịu thiệt thòi. Theo nhiều luật sư cho biết, đối với những trường hợp mua bán nhà đất nếu chỉ căn cứ vào giấy sang nhượng hay giấy ủy quyền viết tay đều sẽ không được phía pháp luật công nhận.

Trong hợp đồng mua bán cần phải được nêu rõ những yếu tố định đoạt khi nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, nhà ở và các tài sản có gắn liền với đất mang tên bên bán, bên mua được toàn quyền định đoạt suất đất tái định cư theo như quy định của pháp luật khi tham gia vào các giao dịch.

Giải pháp hạn chế rủi ro cho người nhận chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở

Hiện nay việc chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở nếu như không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ gặp rất nhiều rủi ro và gây ra những bất lợi cho người nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên do các suất tái định cư có một số ưu điểm lớn nên nhu cầu nhận chuyển nhượng cũng cao. Vì vậy để có thể hạn chế được rủi ro cho người nhận chuyển nhượng suất tái định cư cần nắm được một số giải pháp sau:

Mặc dù hiện nay pháp luật Đất đai cũng đã có những quy định về điều kiện khu tái định cư như: cơ sở hạ tầng cần phải đồng bộ, phải đảm bảo được tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng miền khác nhau, việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư... Tuy nhiên trên thực tế vẫn còn rất nhiều chủ đầu tư chưa hoàn thành được cơ sở hạ tầng của khu tái định cư theo đúng quy định nhưng lại thu hồi đất ở của người dân và đưa ra các thỏa thuận về thuê nhà trọ cho người dân ở trong một khoảng thời gian dài để chờ hoàn thành cơ sở hạ tầng của khu tái định cư. Bên cạnh đó các chủ đầu tư thường không mong muốn thực hiện sớm những thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được bố trí tái định cư bởi họ sợ nếu như có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì những suất tái định cư sẽ ảnh hưởng tới việc bán, chuyển nhượng những sản phẩm thương mại khác của các chủ đầu tư.

Vì vậy cần phải Xử lý nghiêm đối với những trường hợp không thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về điều kiện khu tái định cư. Cần đề ra những quy định cụ thể về thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các suất tái định cư là nhà ở.

Cần hợp thức hóa việc chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở khi đã bốc thăm nền tái định cư. Bới suy cho cùng thì đây cũng là quyền tài sản. Mà theo như quy định thì quyền tài sản sẽ là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm những quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác. Suất tái định cư là đất ở sau khi bốc thăm đã được phía cơ quan có thẩm quyền xác định bằng văn bản về khu tái định cư, vị trí lô nền, mã nền, diện tích và trục đường của lô nền... cho người được bố trí tái định cư. Việc của người được bố trí tái định cư là chờ các cơ quan có thẩm quyền thực hiện về những thủ tục tiếp theo để có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó việc giao dịch, chuyển nhượng suất tái định cư có bản chất là việc chuyển giao về quyền và nghĩa vụ của người được tái định cư sang cho người nhận chuyển nhượng. Đây chính là một giao dịch dân sự và pháp luật không cấm.

Đồng thời việc hợp thức hóa chuyển nhượng suất tái định cư còn là một biện pháp giúp hạn chế về những giao dịch ngầm, lách luật và giúp bảo vệ được quyền lợi và tính an toàn về mặt pháp lý cho người được bố trí tái định cư lẫn người nhận chuyển nhượng suất tái định cư. Ngoài ra biện pháp này còn giúp cho nhà nước tránh được tình trạng thất thoát tiền thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thủ tục mua đất tái định cư

Để có thể mua đất tái định cư thì bạn cần thực hiện theo các thủ tục dưới đây:

Thủ tục chuyển nhượng sang tên đất tái định cư

Bao gồm các loại hồ sơ như:

+ Quyết định phê duyệt về các phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

+ Phiếu bốc thăm xác định khu đất, căn hộ tái định cư.

+ Quyết định về phê duyệt kết quả bốc thăm xác định căn hộ tái định cư.

+ Hợp đồng Ủy quyền công chứng từ bên bán sang cho bên mua.

+ Hợp đồng dân sự được thực hiện giữa bên mua và bên bán. Thể hiện về giá trị chuyển nhượng, hình thức thanh toán cũng như các quyền và nghĩa vụ của 2 bên.

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng.

Thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để có thể thực hiện theo thủ tục này cần phải có đầy đủ các loại giấy tờ:

+ Đơn đề nghị đăng ký biến động.

+ Hợp đồng chuyển nhượng.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy nộp tiền vào ngân sách của nhà nước.

+ Bản sao chứng minh thư và sổ hộ khẩu của bên mua (có chứng thực).

Thủ tục, lệ phí làm sổ đỏ nhà tái định cư

Theo như quy định tài Điều 4 Thông tư 124/2011/TT-BTC có hướng dẫn về lệ phí trước bạ.

Căn cứ vào tính lệ phí trước bạ thì mức thu lệ phí trước bạ là”

+ Căn cứ tính là phí trước bạ sẽ là giá tính lệ phí trước bạ và tỷ lệ % lệ phí trước bạ.

+ Mức thu lệ phí trước bạ là số tiền lệ phí trước bạ cần phải nộp. Nó sẽ được xác định như sau:

- Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất tối đa là 500 triệu đồng/1 tài sản/lần trước bạ.

- Giá tính lệ phí trước bạ sẽ là giá được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để có thể làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với từng loại tài sản khác nhau. Giá tính lệ phí trước bạ gồm:

• Đối với đất: Được căn cứ và tính bằng diện tích đất chieuj lệ phí trước bạ và giá đất tính lệ phí trước bạ. Giá đất tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
• Đối với nhà: Căn cứ vào diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ, giá nhà tính lệ phí trước bạ và tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà. Giá nhà tính lệ phí trước bạ sẽ là giá xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Theo đó tỷ lệ phí trước bạ nhà, đất sẽ là 0,5%. Lệ phí trước bạ được tính theo công thức:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x khung giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố quy định.

Hồ sơ xin cấp sổ đỏ nhà tái định cư

Đối với nhà tái định cư nếu muốn xin cấp sổ đỏ thì hồ sơ cần chuẩn bị đầy đủ như sau:

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

+ Hợp đồng mua bán.

+ Chứng minh thư nhân dân và sổ hộ khẩu có chứng thực sao y bản chính.

+ Biên bản bàn giao nhà có chứng thực sao y bản chính.

+ Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân có chứng thực sao y bản chính.

+ Hóa đơn thuế giá trị gia tăng.

Đối với trường hợp nếu người xin cấp sổ đỏ được ủy quyền thi cần phải có hợp đồng Ủy quyền theo đúng quy định của pháp luật.

Bài viết trên là những thông tin có liên quan tới đất tái định cư mà chúng tôi muốn giới thiệu đến với các bạn. Hy vọng rằng thông qua những chia sẻ này sẽ giúp cho bạn có cái nhìn đúng đắn hơn về đất tái định cư và có thể đưa ra cho mình những quyết định đúng đắn nhất trong mọi giao dịch mua bán đất tái định cư. Cảm ơn các bạn đã dành thời gian quan tâm và theo dõi bài viết này của chúng tôi.

Xem thêm:

• Đất tái định cư có được chuyển nhượng không? (Giải đáp)
• Thủ tục xây nhà trên đất tái định cư bạn cần biết
• Nhà tái định cư có được chuyển nhượng hay không? (Giải đáp)